2026 주택담보대출 LTV·DSR·한도 한눈에 정리 (10·15 대책 이후)

집을 살 때 “얼마까지 빌릴 수 있나”는 세 가지 규칙이 함께 정합니다. LTV(집값 대비 비율), 금액 한도, DSR(소득 대비 상환액) 이에요. 셋 중 가장 작은 값이 실제로 빌릴 수 있는 금액입니다.

2025년 6·27 대책과 10·15 대책을 거치며 수도권 규칙이 크게 바뀌었고, 2026년 7월에는 규제지역이 추가됐습니다. 2026년 10월 기준으로 정리했어요.

1. 규제지역은 어디인가

규제지역(투기과열지구·조정대상지역)이 되면 LTV가 낮아지고 각종 의무가 붙습니다.

지정 시점	지역
2025년 10월 16일	서울 25개 구 전체
2025년 10월 16일	경기 12곳: 과천, 광명, 의왕, 하남, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구
2026년 7월 1일	경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시

규제지역은 시장 상황에 따라 추가되거나 풀릴 수 있으니, 계약 전에 국토교통부 발표를 꼭 다시 확인하세요.

2. LTV: 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있나

구분	규제지역	비규제지역
무주택자	40%	최대 70%
생애최초 구입자	70%	최대 70% 이상 (은행 확인)
2주택 이상	수도권·규제지역 주택 구입 목적 대출 불가	지역·은행별 상이

10·15 대책으로 규제지역 무주택자 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 생애최초 구입자는 규제지역에서도 70%를 적용받지만, 바로 다음에 나오는 금액 한도가 먼저 걸리는 경우가 많아요.

3. 금액 한도: 집값 구간별 6억·4억·2억원

수도권·규제지역에서 집을 살 때는 LTV와 별개로 대출 금액 자체에 상한이 있습니다.

주택 시가	최대 대출
15억원 이하	6억원
15억원 초과 ~ 25억원 이하	4억원
25억원 초과	2억원

예를 들어 서울에서 16억원짜리 아파트를 사면, LTV 40%로는 6억 4,000만원까지 가능하지만 한도가 4억원이라 4억원만 빌릴 수 있습니다. 생애최초라서 LTV 70%(11억 2,000만원)를 적용받아도 결과는 같은 4억원이에요.

반대로 10억원짜리 집이라면 무주택자 LTV 40%로 4억원, 생애최초 LTV 70%로는 7억원이지만 한도 6억원이 걸려 6억원까지 빌릴 수 있습니다. 생애최초 혜택이 실제로 차이를 만드는 건 대략 15억원 이하 가격대라는 뜻이에요.

4. DSR: 소득으로 갚을 수 있는 만큼만

DSR은 연간 모든 대출의 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율입니다. 총대출이 1억원을 넘으면 은행에서는 DSR 40% 이내로만 빌릴 수 있어요.

여기에 스트레스 DSR이 더해집니다. 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, 실제 금리보다 높은 금리로 상환액을 계산해 한도를 정하는 방식이에요. 10·15 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3%로 올라갔습니다. 그만큼 같은 소득으로 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다.

예시로 감을 잡아 보면, 금리 4%·30년 원리금균등 상환일 때 6억원을 빌리면 월 상환액이 약 286만원, 4억원이면 약 191만원입니다. 스트레스 금리까지 더해 계산하면 연봉이 꽤 높아야 6억원 한도를 다 채울 수 있어요. 내 소득으로 가능한 금액은 은행 상담에서 꼭 확인하세요.

5. 대출을 받으면 따라오는 의무

전입 의무: 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 그 집으로 전입해야 합니다.
실거주 의무: 서울 전역과 경기 12곳은 토지거래허가구역으로도 지정돼(2026년 12월 31일까지) 허가를 받아 산 집에는 2년간 실제로 살아야 합니다.
1주택자 전세대출: 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 그 이자도 DSR 계산에 들어갑니다.

6. 정리: 내가 빌릴 수 있는 금액 구하기

집값 × LTV(40% 또는 생애최초 70%)
집값 구간별 한도(6억·4억·2억원)
내 소득 기준 DSR 한도 (은행 상담)

이 셋 중 가장 작은 금액이 실제 대출 가능액입니다. 계산기의 “수도권·규제지역 시가별 한도 적용”을 켜 두면 1번과 2번을 자동으로 반영해 내 집 마련 기간을 계산해 줍니다.

계산기를 불러오는 중이에요…

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대출 규제는 자주 바뀝니다. 이 글은 2026년 10월 기준이며, 실제 대출 조건은 금융회사에서 확인하세요.

참고 자료