“지금 월급으로 저 아파트를 사려면 몇 년이 걸릴까?”
막연하게 “평생 못 산다”고 생각하기 전에 숫자로 한번 따져 보면, 어디가 막혀 있는지와 무엇을 바꾸면 되는지가 보입니다. 이 글에서는 계산 원리를 먼저 설명하고, 2026년 서울 국평(전용 84㎡) 아파트 실거래가를 예로 실제 결과를 보여 드릴게요.
아래 계산기에 내 조건을 바로 넣어 보셔도 됩니다.
계산기를 불러오는 중이에요…
계산의 핵심: “필요한 자기자본”을 언제 모으느냐
집을 살 때 내 돈으로 마련해야 하는 금액은 이렇게 정해집니다.
필요한 자기자본 = 집값 + 취득세·중개비 등 부대비용 − 대출 가능 금액
그래서 내 집 마련 기간은 “모은 돈이 필요한 자기자본을 처음 넘어서는 시점”입니다. 문제는 양쪽이 모두 움직인다는 점이에요.
- 모은 돈은 늘어납니다. 매달 저축하고, 이자가 붙고, 해마다 월급이 오르니까요.
- 필요한 자기자본도 늘어납니다. 그동안 집값이 오르고, 집값이 오르면 대출 한도가 오히려 줄어드는 구간도 있습니다.
계산기는 이 두 흐름을 한 달 단위로 따라가면서 두 선이 만나는 달을 찾습니다.
2026년 서울 국평 아파트로 계산해 보면
국토교통부 실거래가 공개 자료에서 2026년 6~8월에 계약된 서울 아파트 매매 1만 4,708건을 모아 계산하면, 전용 84㎡(국평)로 환산한 중위가격은 약 11억 1,760만원입니다. 넓이가 다른 거래를 비교할 수 있도록 ㎡당 가격의 중앙값에 84㎡를 곱한 값이에요.
이 집을 목표로 다음 조건에서 계산해 봤습니다.
| 조건 | 값 |
|---|---|
| 목표 집값 | 11억 1,760만원 (서울 국평 실거래 중위가격) |
| 월 실수령액 | 300만원 |
| 저축 비율 | 50% (매달 150만원) |
| 지금 모은 돈 | 5,000만원 |
| 연봉 인상률 / 저축 수익률 | 연 3% / 연 3% |
| 집값 상승률 | 연 2% |
| 대출 | LTV 40%, 수도권·규제지역 시가별 한도 적용 |
| 부대비용 | 집값의 3% |
결과는 약 35년 4개월입니다. 지금 당장 산다면 LTV 40%로 4억 4,700만원을 빌릴 수 있으니, 필요한 자기자본은 약 7억 400만원이에요.
집값이 15억원을 넘는 순간, 대출이 2억원 줄어든다
이 계산에서 가장 눈여겨볼 부분은 대출 한도입니다. 2025년 10·15 대책 이후 수도권·규제지역의 주택담보대출 한도는 집값 구간에 따라 정해져 있습니다.
- 시가 15억원 이하: 최대 6억원
- 15억원 초과~25억원 이하: 최대 4억원
- 25억원 초과: 최대 2억원
서울 국평이 연 2%씩 오르면 약 15년 뒤 15억원을 넘습니다. 15억원짜리 집은 LTV 40%로 6억원을 빌릴 수 있지만, 15억원을 조금만 넘어도 한도가 4억원으로 떨어져요. 집값은 그대로인데 빌릴 수 있는 돈이 하루아침에 2억원 줄어드는 셈입니다. 약 41년 뒤 25억원을 넘으면 한도는 다시 2억원으로 줄어듭니다. (이 계산은 한도 구간 기준 금액이 앞으로도 그대로라고 가정했습니다.)
기간을 줄이는 방법, 무엇이 가장 효과적일까
같은 조건(월 300만원, 서울 국평)에서 한 가지씩만 바꿔 봤습니다.
| 바꾼 조건 | 걸리는 기간 |
|---|---|
| 기본 조건 | 35년 4개월 |
| 저축 비율 60%로 | 30년 4개월 |
| 저축 비율 70%로 | 26년 6개월 |
| 지금 모은 돈 1억원으로 | 33년 |
| 맞벌이로 월 600만원 | 19년 2개월 |
| 집값이 오르지 않는다면 | 19년 7개월 |
| 생애최초 LTV 70% 적용 | 35년 4개월 (변화 없음) |
몇 가지가 눈에 띕니다.
- 소득을 늘리는 것이 가장 큽니다. 맞벌이로 소득이 두 배가 되면 16년 넘게 줄어듭니다. 저축 비율을 올리는 것도 효과가 있지만, 소득 자체를 늘리는 것만큼은 아니에요.
- 집값 상승률이 결과를 크게 흔듭니다. 상승률 2%와 0%의 차이가 약 16년입니다. 계산 결과를 볼 때 “집값이 몇 % 오른다고 가정했는지”를 꼭 함께 봐야 하는 이유예요.
- 오래 걸릴수록 생애최초 우대가 사라집니다. 지금 당장 산다면 생애최초 LTV 70%로 한도인 6억원까지 빌릴 수 있어 일반 무주택자보다 1억 5,000만원 넘게 더 빌릴 수 있어요. 하지만 35년을 기다리는 동안 집값이 15억원을 넘으면, LTV와 관계없이 한도 4억원에 걸려 우대 효과가 없어집니다.
현실적인 목표를 세우는 방법
서울 전체 국평이 너무 멀게 느껴진다면 목표를 바꿔서 다시 계산해 보세요.
- 지역을 바꿔 보기: 같은 월 300만원이라도 노원구 국평(약 9억 1,870만원)은 23년 3개월로, 서울 전체보다 12년 빨라집니다. 계산기 검색창에 원하는 구 이름을 넣어 비교해 보세요.
- 목표 집값을 직접 넣기: 평균 시세가 아닌, 실제로 살고 싶은 매물의 가격을 넣는 것이 가장 정확합니다.
- 15억원 문턱을 의식하기: 목표 집값이 15억원 근처라면, 집값이 문턱을 넘기 전에 사는지가 대출 한도 2억원을 가릅니다.
- 중간 단계 집을 두기: 처음부터 최종 목표 집을 사지 않고, 대출 한도 안에 들어오는 집을 먼저 산 뒤 갈아타는 방법도 있습니다.
월급별로 정리한 표는 월급 250·300·400·500·700만원별 서울 아파트 구매 기간 글에 따로 모아 두었습니다.
계산할 때 주의할 점
- 이 계산은 대출 한도만 반영했습니다. 실제로는 소득 대비 상환액을 보는 DSR 규제 때문에 한도보다 적게 빌릴 수 있어요. 자세한 내용은 2026 주택담보대출 LTV·DSR·한도 정리에서 확인하세요.
- 부대비용 3%는 평균적인 값입니다. 9억원이 넘는 집은 취득세만 3.3% 이상이라 실제로는 4% 가까이 듭니다. 아파트 취득세 계산법을 참고하세요.
- 모든 결과는 가정에 따른 참고용 계산이며, 투자 조언이 아닙니다.
참고 자료
- 국토교통부 실거래가 공개시스템, 아파트 매매 실거래가 (2026년 6~8월 계약분, 집사자 집계)
- 관계부처 합동, 주택시장 안정화 대책 (2025.10.15)
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