집 살 돈, 청약통장·ISA·적금 중 어디에 모을까? 2026년 기준 비교와 나눠 담는 법

집 살 돈을 모으기 시작하면 가장 먼저 부딪히는 질문이 있어요. “청약통장, 적금, ISA… 대체 어디에 넣어야 하지?”

정답은 하나를 고르는 게 아니라 쓸 시점에 따라 나눠 담는 것이에요. 이 글에서는 세 가지를 2026년 10월 기준 제도로 비교하고, 월 50만원을 5년 동안 모았을 때 실제로 손에 쥐는 돈이 얼마나 다른지 계산해 봤어요.

1. 결론부터: 이 순서로 채우세요

① 청약통장 월 25만원: 수익보다 청약 자격이 목적이에요. 공공분양은 한 달에 25만원까지만 납입 인정액으로 쳐 주니, 그 이상은 다른 곳에 두는 게 효율적이에요.
② 2~3년 안에 쓸 돈 → 적금·예금: 계약금·잔금처럼 날짜가 정해진 돈은 원금이 지켜지는 곳에 둬요.
③ 3년 이상 남은 돈 → ISA 안에서 ETF: 오래 굴릴 돈은 세금 혜택이 있는 ISA 계좌에서 투자해요.

구분	청약통장	적금·예금	ISA (중개형)
핵심 목적	청약 자격 + 저리 대출 연계	원금 지키기	세금 아끼며 투자
기대 수익	연 3.1% (2년 이상), 청년 최대 4.5%	은행 금리 (연 2~3%대)	담은 상품에 따라 다름 (손실 가능)
세금	이자소득세 15.4% (조건 충족 시 청년 비과세·소득공제)	이자소득세 15.4%	3년 유지 시 200만원까지 비과세 (서민형 400만원), 초과분 9.9%
돈 꺼내기	해지하면 청약 자격도 사라짐	만기 전 해지 시 이자 손해	3년 의무 기간, 넣은 원금 안에서는 중간 인출 가능
원금 보장	정부(주택도시기금) 운영	예금자보호 1억원까지	투자 상품은 원금 손실 가능

ISA는 만 19세 이상(근로소득자는 15세 이상)이면 가입할 수 있고, 1년에 2,000만원, 모두 합쳐 1억원까지 넣을 수 있어요. 직전 3년 중 한 번이라도 금융소득종합과세 대상이었다면 가입할 수 없어요.

같은 금액(총 원금 3,000만원)을 넣었을 때를 비교했어요. 투자 수익률 연 6%는 설명을 위한 가정이고, 실제 수익은 해마다 달라지며 손실이 날 수도 있어요.

어디에 모았나	세전 수익	세금	세후 수익
적금 (연 3%, 단리)	약 229만원	약 35만원 (15.4%)	약 194만원
일반 증권계좌에서 해외지수 ETF (연 6% 가정)	약 474만원	약 73만원 (15.4%)	약 401만원
ISA에서 같은 ETF (연 6% 가정, 일반형)	약 474만원	약 27만원 (200만원 초과분 9.9%)	약 447만원

같은 상품이라도 ISA에 담는 것만으로 세금이 약 46만원 줄었어요. 서민형(총급여 5,000만원 이하 등)이라면 비과세 한도가 400만원이라 세금은 약 7만원까지 내려가요.

다만 국내 주식형 ETF는 일반 계좌에서도 매매 차익에 세금이 붙지 않아서 ISA로 아끼는 효과가 작아요. 차이가 큰 건 해외지수 ETF나 채권형 ETF, 예금처럼 원래 세금이 붙는 상품이에요.

수익률별 내 집 마련 기간 계산 글에서 봤듯이, 7%로 잘 굴려도 집 사기 직전에 주가가 30% 떨어지면 예금만 한 것보다 늦어질 수 있어요. 그래서 계좌를 나누는 것만큼 언제 옮기느냐가 중요해요.

집 살 때까지 남은 기간	추천 비중
5년 이상	ISA 안에서 ETF 비중 높게 (청약통장 25만원은 계속 유지)
3~5년	해마다 ETF 일부를 ISA 안의 예금·채권형으로 옮기기
3년 이내	ISA 만기 후 꺼내서 예금·파킹통장으로, 계약금·잔금 날짜에 맞춰 두기

ISA는 3년이 지나면 해지해도 세금 혜택을 그대로 받아요. 집 살 시점이 3년 이상 남았다면 지금 만들어 두는 게 유리한 이유예요. 만기 후 바로 쓸 돈이 아니라면 연금저축·IRP로 옮겨 추가 세액공제(옮긴 금액의 10%, 최대 300만원)를 받는 방법도 있어요.

정부는 2027년 1월부터 국내 투자 중심의 새 ISA(이른바 “생산적 금융 ISA”)와 청년형 ISA를 도입하는 방안을 내놨어요. 총 납입 한도를 2억원으로 늘리고 비과세 혜택을 키우는 내용이에요.

다만 2026년 10월 현재 국회를 통과하지 않은 정부안이에요. 시행일과 세부 조건은 바뀔 수 있어요. 확정되면 이 글을 업데이트할게요.

지금 있는 ISA는 가입 기간이 쌓여야 혜택이 커지는 구조라, 개편을 기다리기보다 현행 ISA로 먼저 3년을 채우기 시작하는 쪽이 손해가 적어요. 새 제도가 생기면 그때 조건을 비교해서 옮기면 돼요.

아래 계산기의 저축 수익률을 적금 수준(3%)과 투자 수준(5~6%)으로 바꿔 보면, 어디에 모으느냐에 따라 내 집 마련 시점이 얼마나 달라지는지 바로 볼 수 있어요.

계산기를 불러오는 중이에요…